Sous le soleil du Midi de la France, Marseille brille d’un jour nouveau. Depuis plusieurs années, la cité phocéenne améliore son image, de renouvellement urbain en campagnes de rénovation immobilière. Le Vieux-Port et le rue de Rome se piétonnisent, de grands musées comme le MUCEM voient le jour, les Docks changent d’allure, le Panier attire toujours les touristes amateurs de sitcom, le métro et le tramway s’étendent… Marseille est une ville au fort potentiel d’évolution, la Méditerranée pour décor.

Certes, sa réputation est souvent remise en cause dans les médias qui relaient les faits divers qui défraient la chronique marseillaise, mais la ville n’en compte pas moins un bon nombre d’avantages. Le chef-lieu de la Provence-Alpes-Côte-d’Azur le prouve en accueillant chaque année de nouveaux habitants, séduits par l’attractivité et le dynamisme de la deuxième ville de France. Avec des prix d’achat raisonnables et une rentabilité locative parmi les plus intéressantes du pays, Marseille est idéale pour un investissement locatif en loi Pinel.

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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

En 2014, la ministre du Logement Sylvia Pinel donne son nom à un nouvelle loi de défiscalisation immobilière. Elle fait suite au dispositif Duflot, auquel elle apporte plusieurs modifications.

La loi Pinel permet aux contribuables français de devenir propriétaires d’un logement neuf. Le dispositif encourage à la fois la construction de nouveaux logements écoresponsables, l’investissement immobilier et la location intermédiaire et sociale.

La mécanique est la suivante : le propriétaire qui achète un bien immobilier neuf dans une ville comme Marseille s’engage à le louer pour 6, 9 ou 12 ans. En échange, le Trésor Public réduit son impôt sur le revenu d’un pourcentage de l’investissement de départ.

loi pinel Marseille

Marseille en zone Pinel A

Il est indispensable d’investir dans une ville éligible à la Loi Pinel. Or, Marseille est classée zone A, c’est-à-dire parmi les villes les plus tendues en matière d’immobilier locatif. Le zonage Pinel définit les plafonds de loyer et de ressources du locataire que doivent respecter les propriétaires bailleurs. Avant d’acheter, prenez connaissance des plafonds Pinel à Marseille pour réussir votre investissement. Ils sont redéfinis chaque année. Le montant du loyer doit être pondéré par la surface de votre bien et les plafonds de ressources sont fonction du nombre de personnes qui composent le foyer.

En investissant en Pinel à Marseille, vous bénéficierez de plafonds plus avantageux qu’ailleurs. En effet, les loyers sont, en 2016, de plus de 12,50 € le m² et les ressources de locataire sont assez élevées. Comme vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires sur Marseille, le classement en zone A est particulièrement avantageux.

Les conditions d’éligibilité au dispositif

Pour profiter de la loi Pinel à Marseille, il vous faut dans un premier temps vérifier les plafonds en vigueur en zone A. D’autres conditions doivent être réunies pour pouvoir défiscaliser son investissement :

  • Vous devez investir dans un ou deux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € le mètre carré
  • Votre logement doit respecter les normes énergétiques BBC ou RT2012
  • Vous devez louer votre bien nu à titre de résidence principale au moins 6 ans. Cette période est renouvelable et peut se porter sur 9 ou 12 ans
  • Vous devez respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire définis par la zone A de la loi Pinel
  • Vous devez louer votre logement Pinel dans un délai d’un an après la livraison des clés et la construction du bien doit s’achever dans les 30 mois qui suivent l’ouverture du chantier
  • Vous devez avoir acheté votre bien entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017
  • Vous avez le droit de louer à vos enfants et parents à condition qu’ils soient majeurs et indépendants fiscalement

Les biens immobiliers concernés

Le dispositif de défiscalisation immobilière baptisé Loi Pinel encourage la construction de logements neufs et qualitatifs d’un point de vue énergétique. C’est pourquoi sont uniquement concernés les biens immobiliers neufs. Pour devenir propriétaire tout en réduisant vos impôts, vous devez donc investir dans un programme immobilier neuf. Marseille en accueille plusieurs sur son territoire et vous n’aurez aucun mal à trouver un appartement et des locataires. Si vous construisez une maison ou tout autre logement, vous pourrez aussi profiter de la loi Pinel à Marseille, à condition que le chantier s’achève dans les 30 mois après ouverture du chantier.

Si l’ancien vous séduit davantage que le neuf, sachez que vous pouvez aussi prétendre à la défiscalisation Pinel. Mais à certaines conditions. Ce logement doit en effet être réhabilité dans les conditions du neuf et justifier du label HPE rénovation ou BBC. Les locaux transformés en habitation selon ces mêmes critères ouvrent aussi droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Quels sont les avantages fiscaux que vous pouvez attendre de votre investissement locatif à Marseille ? La loi Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu d’un pourcentage proportionnel à votre mise de départ et à la durée de location pour laquelle vous vous engagez. Ainsi, pour une durée minimale de 6 ans, vous pourrez déduire de votre facture 12 % du prix de revient de votre bien, à savoir son prix d’achat et les frais annexes. Pour 9 ans, la réduction sera de 18 % et, pour 12 ans, de 21 %.

L’investissement maximum autorisé par an étant de 300 000 €, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Les avantages d’investir en loi Pinel à Marseille

Un investissement locatif doit avant tout rapporter de l’argent à son propriétaire. C’est en effet une façon de se constituer une rente locative sur le long terme ; elle permettra de compléter une retraite, de financer un projet de vie ou les études de vos enfants… Pour que cette rente locative soit intéressante, le rendement de votre bien immobilier doit l’être aussi. C’est-à-dire que les loyers perçus doivent pouvoir rembourser votre emprunt sur la période de location sujette à défiscalisation. Or la ville de Marseille est régulièrement mise en avant pour sa bonne rentabilité immobilière. Les prix d’achat sont en effet relativement bas pour une ville de cette importance et son classement en zone Pinel A permet de bénéficier de plafonds de loyer et de ressources plutôt favorables.

Qui plus est, Marseille entretient sa dynamique en se montrant toujours plus attractive. Elle continue sur sa lancée en renouvelant le programme Euroméditerranée, lequel avait, dans sa première mouture, déjà remodelé le Vieux Port, la rue de la République, la Joliette, le Panier… Votre bien acquis en Pinel devrait profiter de l’engouement toujours plus fort qui secoue Marseille, véritable capitale du bassin méditerranéen, et entraîner une plus-value lors de son éventuelle revente.

Comment bien investir en loi Pinel à Marseille ?

Pour que votre investissement en loi Pinel soit réussi, vous devez avoir calculé le rendement locatif auquel vous pouvez vous attendre. La demande en logements est très forte à Marseille : dans un premier temps, vous n’aurez donc aucun mal à trouver un bien éligible. Consultez les prix pratiqués dans votre quartier ; ils peuvent en effet être très différents d’un bout à l’autre de la cité phocéenne. Calculez aussi l’économie d’impôt dont vous pourrez bénéficier et choisissez la période de location qui vous permettra de rembourser votre crédit immobilier. Vous pouvez également utiliser une simulation en ligne de votre investissement en loi Pinel.

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